[부동산] 에스크로(Escrow)

부동산 에스크로는 부동산 거래에서 법적인 보호를 제공하는 프로세스이다. 에스크로는 판매자와 구매자 간의 합의를 보호하기 위해 사용되고 에스크로는 구매자가 전액을 지불하지 않고 부동산을 소유할 수 없도록 하고, 판매자가 전액을 받지 못하고 부동산을 넘겨줄 수 없도록 한다.     에스크로는 제3자(Third Party)로서 셀러나 바이어의 누구 편에도 치우치지 않으며, 에스크로 기간에 바이어로부터는 현금과 은행으로부터 융자금을 받아 두고, 셀러의 부채와 세금 포함해 모든 빚을 청산하여 에스크로의 종료 시 바이어에게는 깨끗하고 확실한 소유권(Title)을, 셀러에게는 각종 부채와 빚을 청산하고 남은 현금을 줌으로써 에스크로를 종료하게 된다.   에스크로 회사는 적게는 수 만 달러에서 많게는 수천 만 달러의 거액이 오가는 부동산 및 사업체 거래를 다루는 아주 중요한 역할을 한다.     사업체와 부동산은 대부분의 사람에게는 일생에 있어 가장 큰 투자이기 때문에 에스크로 회사를 선택할 때는 여러 가지 사항을 고려하여 결정해야 할 것이다. 그렇다면 에스크로 회사를 선택할 때는 어떠한 사항들을 살펴보고 판단해야 하는지 알아보자.   첫째는 부동산 회사에 속해 있는 에스크로 부서로 부속된 에스크로(IN HOUSE ESCROW)라고도 한다. 독립된 에스크로 회사가 아니며 부동산 브로커의 소유하에 있는 에스크로 부서로써 주 감독 기관은 주 부동산국이다.   부속 에스크로에서는 자기 부동산 회사에서 중개하는 부동산이나 사업체의 에스크로 업무만을 할 수가 있으며, 외부 부동산회사나 외부 고객의 에스크로 업무는 할 수가 없다.   둘째는 소유권 보험회사(티이틀 보험회사)에 속해 있는 에스크로 부서로서 이 또한 독립된 에스크로 회사가 아니다. 주 감독 기관은 주 보험국이며 타이틀 보험에 연관된 부동산 에스크로 업무를 주로 한다.   셋째는 독립적인 에스크로 회사로 일반적인 에스크로 회사를 말한다.   독립적인 에스크로 회사는 주 기업국이승인한 회사로 주 기업국의 규제와 감독을 받는다. 독립적인 에스크로 회사는 반드시 법인으로 설립되어야 하고, 회사 내에는 최소 5년 이상의 에스크로 실무 경험(부동산과 사업체 에스크로 포함)을 가지고 있고, 주 기업국에서 승인을 받은 에스크로 관리인이 반드시 근무하고 있어야 한다. 또한 에스크로 회사의 자체 감사를 1년에 한 번씩 시행해야 하며, 주 기업국 감사도 수시로 받는다. 이 회사는 모든 종류의 에스크로를 어느 고객과도 할 수 있다.   에스크로를 열면 고객은 에스크로 회사에 거액의 자금을 입금하게 된다. 이러한 고객의 자금은 어떻게 보호받을 수 있을까? 고객의 입장에서는 아주 중요한 문제가 아닐 수 없다. 에스크로 회사에서는 어떠한 안전장치를 가졌는지 알아보자.     독립적인 에스크로 회사는 에스크로 면허를 주 기업국으로부터 취득해야만 에스크로 업무를 할 수 있다. 에스크로 면허를 취득하기 위해서는 일정한 자격요건을 갖추어야 한다. 에스크로 회사를 운영할 수 있는 충분한 운영자산을 가지고 있어야 하고, 에스크로 오피서는 신분조회에 결격사유가 없어야 한다. 또 에스크로 면허공탁금(bond)을 구입해야 하고, 고객의 예탁금(Deposit)을 보호하기 위해 에스크로 보석금(Escrow Agents Fidelity Bond)을 구입해야 한다. 따라서 독립적인 에스크로 회사 고객의 에스크로 자금은 100% 보장되어 있다. 에스크로 회사의 기본적인 역할은 셀러와 바이어의 중간에서 제삼자의 중립적인 역할을 하는 것이다. 즉, 셀러나 바이어 누구 편에도 치우처서는 안된다.     부동산 회사와 타이틀보험회사에 속해 있는 에스크로 회사는 상대적으로 독립적인 에스크로 회사에 비해 자기 손님의 이해타산 관계 때문에 에스크로의 제삼자 중립적인 역할에 충실할 수 없을 가능성이 더 높다고 볼 수 있다.   셀러나 바이어는 당사자들의 자산과 권리를 보호하기 위해서 에스크로 회사는 반드시 공신력이 있고 중립적 제3자의 위치에서 정확하게 일을 처리할 수 있는 전문적이고 독립적인 에스크로 회사를 선택해야 할 것이다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석 / 대표·매스터 리얼티부동산 에스크로 escrow 에스크로 회사 부동산 에스크로 사업체 에스크로